重磅定調！房地產有大變化
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“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，這是迄今決策層關于房地產市場的最積極表態(tài)。9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。從會議通稿來看，決策層的思路出現(xiàn)重大調整。按照慣例，中央政治局“以研究經濟工作”為主題的會議每年有三次，一次在4月末，一次在7月末，一次在12月中旬。此次提前至9月召開，充分體現(xiàn)了中央對當前經濟形勢的高度重視。會議認為，“當前經濟運行出現(xiàn)一些新的情況和問題”，要求“要全面客觀冷靜看待當前經濟形勢，正視困難、堅定信心，切實增強做好經濟工作的責任感和緊迫感”，強調“要加大財政貨幣政策逆周期調節(jié)力度”。房地產被重點部署。會議指出，“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，這是迄今決策層關于房地產市場的最積極表態(tài)。這也說明，房地產下行過快成為經濟運行中的突出問題，可能引發(fā)系列風險，必須下政策“猛藥”。就在會議召開第二日，降準、降息全面落地。央行宣布，自9月27日起，下調存款準備金率0.5個百分點；公開市場7天期逆回購操作利率，下調0.2個百分點，至1.5%。央行行長潘功勝兩日前曾說，預期貸款市場報價利率（LPR）也將隨之下行0.2至0.25個百分點。由此，房貸利率亦有望下調。受重磅政策提振，自9月24日以來，A股、H股、中概股、人民幣匯率等中國資產全線爆發(fā)，強勢上漲。━━━━
此次中央政治局會議對于房地產工作的部署，有幾個提法值得關注：一是要促進房地產市場止跌回穩(wěn)。此前高層會議的表態(tài)都是，要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了房地產相關數(shù)據，各個指標的表現(xiàn)都不好看。投資端，1～8月份，全國房地產開發(fā)投資同比下降10.2%，連續(xù)4個月處于兩位數(shù)跌幅。銷售端，1～8月份，新建商品房銷售面積同比下降18%，銷售額同比下降23.6%。拿地數(shù)據就更差了。1～8 月，百強房企累計拿地金額5533 億元，同比下降42%。8月份，全國70個大中城市，無論是新房還是二手房，價格全線下跌，且跌幅擴大。這些數(shù)據充分說明，“當前房地產下行壓力較大，而且已經形成了預期疲弱和量價下行的負反饋循環(huán)，供給和需求負反饋收縮。這種下滑導致的全產業(yè)鏈條收縮是近期通縮的重要源頭，超出了管理層的容忍范疇?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。當前急需促進房地產市場止跌回穩(wěn)，不僅成交量要止跌，成交價格也要止跌。這意味著，四季度各地將出臺持續(xù)性重磅加碼政策，以促進樓市筑底回穩(wěn)。二是對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。這釋放出強烈的穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市信號，同時明確了實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的思路與舉措。記者注意到，相比7月份中央政治局會議中“消化存量和優(yōu)化增量相結合”的表述，本次會議對商品房增量的措辭從“優(yōu)化”調整為“嚴控”，并將“嚴控增量”放在“優(yōu)化存量”之前。這也是高層第一次明確提出“嚴控增量”，意味著各地要嚴格控制新增供地和新房供應上市。尤其是庫存周期較大的城市，嚴控增量可以緩解庫存壓力。這是提振預期，促進短期止跌企穩(wěn)的工具。易居研究院數(shù)據顯示，8月份，全國百城新房在售去化周期為25.2個月，連續(xù)7個月超過兩年的去化水平，壓力較大。而廣義庫存（開工未批售和未開工的用地）量，則更大。“優(yōu)化存量”則意味著“以購代建”等工作將加強推進，并提升保障性租賃住房供給水平?！疤岣哔|量”的提法也是第一次，意味著在既有保交房工作基礎上，要立足質量導向，持續(xù)做好高品質的住房建設。這也說明，高層已經關注到了住房質量問題，現(xiàn)在市場上的新房不管是品質、配套還是價格，供給區(qū)位等，都無法滿足市場需求。新房的供給模式，需要革新。三是要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。目前仍在執(zhí)行限購政策是四個一線城市，以及天津、海南部分區(qū)域。從會議精神來看，北京、上海、深圳限購政策將進一步優(yōu)化調整，廣州等其他地區(qū)限購政策則有望全面放開。業(yè)內預計，群眾呼聲高漲的存量房貸利率下調，將很快落地；后續(xù)住房交易個人所得稅、增值稅，開發(fā)商土地增值稅等，都有望下調或暫緩征收?！白ゾo完善”的措辭，也意味著構建房地產發(fā)展新模式的工作，將加快推進。四是加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。“白名單”制度從今年年初開始實施。據調研，盡管納入白名單的項目多，但貸款發(fā)放規(guī)模不大，主要原因是金融機構擔憂風險。這項工作未來仍須加大力度、深入推進，確保貸款投放落地。━━━━
值得注意的是，從去年的金融工作會議、中央經濟工作會議，到今年前兩次召開的中央政治局會議，房地產相關工作都被放在防風險大框架下部署。此次會議則未對防風險工作進行部署，而是將房地產專門列出。這并不意味著防風險工作的重要性下降。事實上，出臺舉措，促進房地產市場止跌企穩(wěn)，正是防風險、化解風險的重要手段。從大環(huán)境來看，中國新一輪寬松政策即將到來，且寬松節(jié)奏、力度和方式方法均超預期。這為樓市筑底回穩(wěn)提供了可操作空間。此次中央政治局會議指出，要抓住重點、主動作為，有效落實存量政策，加力推出增量政策，進一步提高政策措施的針對性、有效性，努力完成全年經濟社會發(fā)展目標任務。具體要求有：要加大財政貨幣政策逆周期調節(jié)力度。要發(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發(fā)揮政府投資帶動作用。要降低存款準備金率，實施有力度的降息。在9月24日“金融支持經濟高質量發(fā)展”發(fā)布會上，央行已經集中推出了一攬子政策，包括降準、降息、下調存量房貸利率、統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例等。9月27日，央行“承諾”的降準降息等政策已經落地，目前財政增量政策依然不明晰。專家預測，下一步財政重點工作之一是，盡早發(fā)行并用好1萬億元超長期特別國債和3.9萬億元新增專項債。一個月前，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，下一步將重點抓好幾方面改革：第一，構建房地產發(fā)展新模式；第二，建立城市規(guī)劃建設治理新機制；第三，推進建筑業(yè)轉型升級。為打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，住房城鄉(xiāng)建設部會同金融監(jiān)管總局組織各地進行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項目，鎖定了按照合同約定應該在今年年底前交付的住房項目，作為保交房攻堅戰(zhàn)的目標任務。在推動落實融資“白名單”上，住房城鄉(xiāng)建設部指導各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。這個模式在鄭州首先試點探索，將向全國推廣。對符合條件的項目，納入“白名單”給予融資支持，保障項目建設交付；對于資不抵債的項目，加快推進項目開發(fā)企業(yè)破產重組或清算，優(yōu)先保障購房人合法權益。“從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間。只要我們堅定信心，因城施策，狠抓落實，就能促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！蹦吆绫硎?。
